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发表于 2021-3-8 22:33:16 | 查看: 158| 回复: 0
  宜兴 房天下搜房天下
  中国政府网3月1日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知在此前公布的“新国五条”基础上,对调控政策进行细化。通知强调,继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
  从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年,楼市的风吹草动牵动人心。10年持续调控,房价一路走高。如何吸取过去教训,既做到房价合理回归,又避免伤及无辜,是新一轮楼市调控必须面对的难题。
  根据国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,新房和二手房价格同比上涨的城市个数比去年12月份均有增加,房价整体回升的态势十分明显。业界称,新年“开门红”令开发商对利润的要求可能更高。但“国五条”出台表明中央稳定房价的决心,展望全年,市场总体将保持平稳增长。中原地产市场研究部分析指出,去年4季度以来楼市的活跃态势延续到了今年,主要市场在今年1月呈现淡季不淡的格局,其中一线城市表现尤为火热。中原地产重点监测的30个主要城市新建住宅成交接近去年下半年平均水平。
  近日,房地产市场一改往年春节走势,在节后迅速恢复,甚至出现春节14城市楼市成交面积涨幅超一倍的反常现象。对此,多位业内专家表示,由于近期房地产市场的非正常现象,出台房地产新政预期不断增强,信贷政策或为下步调控着力点。链家市场研究部张旭认为,今年以来新增客源规模超过去年同期五成以上,购房者的观望情绪也普遍转淡,庞大的需求规模是推动二手房成交量同比大涨的主要原因。
  春节往往是楼市的淡季,然而近两年中西部地区因“返乡置业潮”的出现,情况却有所不同。蛇年春节期间,中国指数研究院对27个主要城市的监测数据显示,近八成城市楼市成交量比上年同期上涨,平均涨幅达513.4%。回乡置业者众,无形中推高了房价。在调查中,超过70%的网友表示2012年老家的房价涨了不少。接受调查的网友68%来自三四线城市,一线%,另有超一成网友表示自己来自农村。
  “二手房个税将由1%改为差额20%”的楼市新政出台,二手房抛房潮已初现,近3000人的看房团奔赴南京各大楼盘,而看房人和开发商都心怀忐忑。
  在上海,3月1日“国五条”细则刚刚公布,第二天早上不到九点,各区交易中心都排起了长龙,交易过户及缴税窗口人满为患。最忙的要数各家中介公司的业务员了,几乎每个业务员都带着好几拨客户赶来办理过户手续。“昨天政策一出来,我们就立刻加班通知那些已经签订购房合同,但还没来得及过户缴税的买卖双方,尽快过户,免得因为税费政策变化,交易成本大幅提升引起的交易纠纷。”沪上一家品牌中介业务员小王告诉记者。与此同时,他们连夜致电那些急于买房或卖房的客户,赶在政策变化前早做决定,避免买卖成本的陡增。“我干中介已经好多年了,这些年没少经历这种政策变化引起的市场恐慌性交易,房地产信息网官网但这次20%税费的提高力度太大了,买卖双方谁都承担不起。”小王坦言,在这段政策真空期内他们会很忙,但也许紧接着就将面临市场急冻,生意冷清。
  在“国五条”细则出台后的首周,为规避转让交易环节税费的增加,一线重点城市二手房成交量出现井喷状态。据中原集团研究中心监测,仅3月4日至3月10日的一周,北京、上海、广州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面积约为301万平方米,环比上升约71%,创2012年以来的周成交量新高。从各地成交数据来看,2013年3月4日至3月10日,北京全市二手住宅网签总量为8804套,环比前一周的网签量大幅上涨了70%,与去年同期相比大幅上涨311.4%。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,从目前情况来看,新政的威慑作用已经逐渐显现,而在新建住宅市场,全国未普遍出现二手房需求转移到新建住宅市场的现象。
  “你说我这房子现在卖合适吗?还是等到‘国五条’细则在北京执行后再说?”“国五条”出台后,经纪人小叶几乎每天都会被购房人的来电耗光一块手机电池,可她和同事们发现,一天的咨询电话中,卖房人来电却占了一多半。“记者从中介公司内部的信息平台看到,因不愿被骚扰,一些年初以来从不在工作日接待经纪人和看房人的白领房主,这几天纷纷“解冻”,愿意在工作日晚间接待看房客。这一细微的变化,说明楼市新政会对以往主导二手房交易的卖方造成影响。”中原地产市场总监张大伟说,为了抑制楼市投机行为,“国五条”中的“按照房价升值差额20%缴纳个税”本来就应该由卖方承担;不过,在现有环境中,卖方往往处于强势地位,致使个税通常会让购房人“代缴”。
  个人售房征20%交易税,是“国五条”细则中最受关注也是最具争议的条款。“二手房交易作为抑制重点,将直接增加投资客转让房产的成本。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说,收紧信贷政策,对以短期买卖为目的的炒房客们无疑是“当头一棒”。调查显示,2012年上海二手存量住房成交面积1503万平方米,是新建商品住房成交面积的1.74倍。这表明,不少热点城市的房地产成交是以二手房为主。目前二套房首付是60%,利率是基准利率的1.1倍,新政明确二套房的交易成本进一步提升,会造成两种可能,要么将负担转嫁给买房人,要么房主惜售使市场供应量减少,间接推升二手房价。全国政协委员、华东师范大学国际金融研究所所长黄泽民说全国人大代表巨力集团董事长杨建忠认为,卖房征收交易税,彰显了中央严控房价的决心,但“羊毛出在羊身上”,房价不是加重个税能解决的问题,如果最终买单者还是购房人,就难免伤及无辜。
  针对民间所谓“房价越调越高”的抱怨,贾康认为,这种说法有误导。“可以想象,如果不调控,房价会疯成什么样子,泡沫要发展成什么样子。”他说,中国城镇化水平要从目前的50%发展到70%。在这一背景下,建成区房价本身就是越走越高。通过调控,已挤压了其中的泡沫,使曲线上扬的斜率降低了,减少了大起大落的因素,因此不能否定总体的调控政策。住建部政策研究中心主任秦虹接受新华社记者专访时谈到:“当前,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化,在这个关键时期,政府出台调控政策,对于扭转市场预期有积极作用。”这次的调控政策其精神、核心内容与2010年的“国十条”,2011年的“国八条”一脉相承。这表明政府调控房地产市场的政策方向没有变化,即抑制投机和投资性需求,满足合理的住房需求。
  总理5日在政府工作报告中要求坚决抑制房地产市场投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。如何抑制投机投资,健全楼市稳定健康发展长效机制?记者采访了正在此间出席全国两会的代表委员。一些代表委员认为,应进一步完善房产税、信贷、限购、增加土地供给、加强保障房建设等手段抑制投机投资需求,满足居民合理的改善性需求,逐步祛除房地产的投资属性,还原住房的消费品属性。张泓铭委员认为,现在舆论的焦点集中在20%的二手房交易个人所得税上,但新政策包含了几十项措施,这些政策有助于避免部分地区房地产市场过热。“很多人认为二手房交易个税调整会推高房价,这种担忧没有必要。这些措施将平抑房价,改变市场预期。”他说。
  遏制房价过快上涨,必须从供求两端调节房价,促进供需平衡。“关键还在于增加供给。”王爱俭认为,未来一段时间的楼市调控,应更注重增加住房有效供应。首先是增加住房用地供应规模,尤其在供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,稳定土地市场的预期。同时,还要加快让土地变成房子。王爱俭表示,近期国务院出台的楼市新政策提出,金融机构要优先支持中小套型普通商品房项目的贷款需求,加快其供地、建设和上市,尽快形成有效供应。“在这个基础上,还要加大力度打击开发商囤地捂盘,并盘活二手房市场和租赁市场。坚持几年,市场供求会有明显改善,调控也将更加主动。”王爱俭说。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,面对即将在全国各地“落地”执行的新政,为了满足二手房交易双方迫切达成交易的心态,各门店也在业务操作层面做出有针对性的调整,比如在资质核验、成交网签、贷款审批等各个交易环节制定应急预案,把握政策时间节点,提高效率,保证让每一笔“在途单”顺利“走”完交易手续。由于目前本市房屋核验与购房资质审核往往是在成交后执行,很多意向购房人决定成交后还需等待最长5个工作日的资质审核,通过后方能继续购房交易;由于新政实施具体节点日期尚未最终确定,保险起见,这部分购房人可以通过中介,将核验资质与看房同步进行,目前本市各大中介门店均可无条件提供房屋核验与个人购房资格审核服务。“考虑到新政对房价走势的显著影响,尚未确定目标的潜在购房人大可不必急于出手。”胡景晖说。
  中原地产市场总监张大伟认为,截至目前来看,“国五条”对二手房交易各方行为均产生较大影响:以往“代缴”税费的购房人担心新政执行后提高购房成本,卖房人也怕“20%个税”政策给市场降温,影响自己的卖房计划,甚至是成交价格。有经纪人爆料称,二环内的一套60平方米二手房,业主报价280万元,5分钟后又涨至320万元;而购房者唯恐新政后要交高额税款,当场直接签约。对此,张大伟等业内人士颇有点不以为然。“按照房屋增值额20%比例缴个税,与直接加价40万元比起来,孰高孰低,会有购房人算不清楚这笔账吗?”张大伟提醒交易双方,应该对市场中不时传出的成交信息加以甄别,避免冲动购房。
  “这几天看房者突然增多,但真正出手买房者还是要少于观望者。”中介门店的销售经理向记者表示,事实上,买新房和二手房都需要算一笔账。“除去地理位置、周围配套、升值空间、购买时机、付款方式等多种因素后,单以购房总价来衡量的话,新盘税费等购房成本显然更低。”有业内专家向记者表示,不过,买房往往涉及多方复杂因素,一般无法简单对比如何购买才最划算。除此之外,因利息因素,全款买房要比贷款买房更划算。而如果购房者贷款买房,使用公积金贷款和商业贷款也大有不同,一般公积金贷款首付高,月供压力小。而商业贷款首付相对较低,尽管目前北京不少银行首套房执行利率85折,但月供一般要比公积金贷款压力大。所以,最终是否划算还要看购房者购买能力如何。
  全国政协委员、住房和城乡建设部部长姜伟新表示,要坚决执行“二手房”出售征20%所得税的政策,执行当中如有问题再完善。姜伟新还表示,相信今年房价会按照调控趋势走。“20%的收税对房价的影响这两天好像已经显现出来,有些地方房价上涨,您怎么看这个政策的影响?”住建部部长姜伟新昨天在人民大会堂被记者“拦截”提问。姜伟新连用两个“坚决”回应这一问题,表示调控房地产市场的新“国五条”一定要坚决执行下去,执行过程当中效果会逐步显现出来。新“国五条”规定,出售自有住房按转让所得的20%征收个人所得税,连日来引发广泛关注,有专家提议暂缓执行,对此姜伟新昨天明确表示:“肯定要坚决执行,执行当中有些什么问题再完善。”
  全国人大代表、国土资源部部长徐绍史8日接受记者采访,对于媒体最为关心的房地产调控,徐绍史表示,国土资源部主要是从土地供应的角度来参与房地产的调控。“房地产用地的供应还是非常充足的。”徐绍史说:“去年国内房地产供地16万公顷,这个数据高于前三年平均供地数。可以告诉大家,现在在建的房地产土地面积为34万公顷,待建14万公顷,加起来相当于3年供地的总量。”徐绍史说:“今年我们将进一步加大土地供应的力度,使土地价格保持相对的稳定。同时要更好地发挥地方和公众的作用来加强监督。”徐绍史还透露,“2013年房地产土地供应不会低于前五年平均数,估计在16万公顷左右。”
  央行今年采取怎样的政策来避免房价过快增长?周小川表示,将继续使用例如首付比例、房贷利率等针对房地产的价格调整措施,有的措施将继续加大力度。周小川说,货币政策主要是管理总需求,一般情况下,如果总需求过度的话,会导致物价上涨,同时资产价格也会上涨,这其中也包括房价、股票和其他资产的价格。对于房价来讲,一些结构性的政策几年前就已经开始运用,“比如说首付比例和专门针对房贷的利率,还有专门针对房地产的一些价格调整措施,这些措施还会继续使用,有的还会继续加大一定力度。”周小川强调,这不是总量政策,而是结构性的信贷政策,可以通过这个政策来实现控制房价的目标。

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