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发表于 2021-1-22 20:58:29 | 查看: 41| 回复: 0
  特色小镇自2014年进入大众视野后,在政策利好的前提下发展迅猛,四部委联合发文表示“2020年要培育1000个各具特色的小镇”,但2017年12月至今,国家也陆续发布系列政策规范特色小镇发展,并明确强调“房地产化”为特色小镇红线之一。因此笔者想了解作为特色小镇严防的红线之一的房地产开发商在特色小镇中扮演的角色,房地产开发商并通过梳理其参与背景,分析参与特色小镇建设开发缘由及发展现状,总结存在问题并提出可能的改善措施等。
  我国特色小镇是从2014年开始发展起来,虽发展时间较短,但已经经历了3大阶段。值得注意的是,国家发布了系列政策明确特色小镇区别于行政建制镇和产业园区,主要是承接大城市外溢资源及人口,并需以产业发展为主。
  在国家政策层面的支持下,各类公司积极参与特色小镇开发,其中以房地产开发商参与程度最深:据亿翰智库发布的《2020年度中国特色小镇运营商品牌影响力TOP50》榜单中,排名前20的小镇运营商中有11位房地产开发商,排名前50中有25家,占比较高。
  房地产企业是特色小镇建设开发的主要参与者之一,滕州房产网新楼盘笔者认为主要有以下两方面的原因。
  1、低成本获取土地资源。传统房地产行业已经结束所谓“黄金时代”,房地产开发商在多个环节——如拿地、融资、销售等方面竞争日趋激烈,虽各地对于有系列政策支持城市更新,但其体量较小,对于房地产开发商而言杯水车薪。特色小镇作为当时的政策风口,政府明确提出可完善相关土地利用机制增加特色小镇用地,故通过参与国家政策倾斜的特色小镇的建设开发以较低成本获取建设用地成为房地产开发商参与特色小镇的原因之一;
  2、有利于企业完成产业转型。从城市发展路径的角度看,核心城市向城市群发展的趋势明确,“大城市+特色小镇”的发展模式发展前景或许更好。对于传统房地产企业而言,传统依靠拿地建设住宅销售较难的前提下,可以考虑转型向产业地产发展,打开企业发展新渠道。
  关于特色小镇的用地问题,《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(国发〔2016〕8号)中的第6条“完善土地利用机制”提出以下4条解决路径,扩大及盘活土地资源。
  杭州玉皇山南基金小镇:杭州市上城区小镇管委会通过仓库更新、历史建筑修缮、厂房农居改造和环境整治等方式获取约2000亩土地。
  蓝城上海南郊芳香小镇二期项目:上海朱泾镇与蓝城签订合作框架协议,蓝城出资,朱泾镇待泾村以113.02亩的农村集体经营性建设用地作股本,共同成立了上海花泾建设发展有限公司建设特色小镇。这是上海市首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地。
  上述举措是国家为推动特色小镇发展而给予市场参与主体关于土地方面的政策优惠,但落实到房地产开发商,其更关注的是获得地块中住宅用地的占比。虽然出台文件中并未指明特色小镇中产业发展占比,但对于特色小镇中的房地产开发建设板块,国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎表示,“房地产盈利规模,在特色小镇整体盈利当中的占比应该控制在30%以下,为其他产业的发展腾出空间”。意味着对于目的是通过特色小镇拿地走传统房地产开发建设的道路的房地产开发商而言,是一个难办的问题。
  开发商主导特色小镇通用模式包括先住后产型、资源合作型。先住后产型运作模式如前所述,难以有足够资金流保障后续产业导入;资源合作型的产生是因为传统地产运营商缺少产业运营经验,一般难以对产业进行深入系统的设计和定位,故需要进行资源合作以形成良好的产业基础,但该运作模式下需要较长时间才形成稳定且完善的产业结构,现金流回正期长。
  以浙江余杭梦栖小镇为例,其前身为良渚文化村,在浙江省余杭区政府成立的良渚新城管委会进入项目前主要由万科主导。万科接手该项目后,建设了剧场、学校、医院、商业街区等公共文化设施,并基本形成了产业:居住:公建配套为3:5:2的比例。但值得关注的是,良渚文化村项目第9年才实现正现金流,第11年实现盈利,且当时盈利模式主要仍为房地产销售,产业导入部分占比较少。
  碧桂园的科技小镇面临同样问题。2017年5月,碧桂园以6.4亿元拿下惠州公开出让的沥林镇英光村两宗工业、商服、住宅用地,用于建设首个特色小镇——潼湖科技小镇。按照碧桂园与惠州市委市政府协议,该地居住比例不超过30%。按照规划,小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为3:3:4,计划投资总额约1300亿元,建设周期长达5至8年,现金流回正周期放宽到3-5年,即使前期销售部分物业,回笼的资金也不足以支撑小镇建设,项目是否可以盈利最终仍取决于碧桂园的运营能力。
  由此可知,依靠特色小镇实现传统房地产身份向产业发展转变也并不容易,这对房地产开发商的资金实力、运营能力等各方面要求很高,足以使得很多市场力量,包括民企、国企或央企望而却步,这是地产开发商,也是其他市场主体参与特色小镇开发建设的困局。

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